贺宛男：房企“第三支箭”获批加速

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■ 贺宛男

继6月16日招商蛇口首次“尝鲜”，其定增方案获证监会注册批复后，6月27日，保利发展、大名城、福星股份、中交地产四家房企同日公告，定增方案获得证监会注册。紧接着，6月29日晚间，陆家嘴作为沪市首单房企重组，包括向控股股东发售股份购买资产，以及配套定增募资的申请，也获得证监会的注册批复。

从6月16日到29日，不到半个月时间，获得证监会注册生效的6家房企，通过定向增发募资就将超过350亿元。包括招商蛇口85亿元，保利发展125亿元，大名城30亿元，中交地产35亿元，福星股份13.4亿元，陆家嘴66亿元。

而在它们身后，作为“第三支箭”的房企股权融资还有长长的一串名单。据有关媒体统计，年内已有25家上市房企拟通过股权融资方式募资，其中被沪深交易所受理的就有：万科拟募资150亿元，华发股份60亿元，外高桥35亿元，荣盛发展30亿元，中南建设28亿元，三湘印象16亿元，天地源12.5亿元。

有分析提及，2014年以来，A股房地产公司增发，从初始预案公告日至发审委/并购重组委的通过日，历时2.2至25.4个月不等，中位数为7.6个月。而目前已获批的6家房企，速度最快的中交地产，从发布定增预案到获得证监会注册生效，一共用时116天，不到4个月，其余5家房企用时均不到7个月。 上市房企积极推出定增预案，监管部门尽快批复，这说明什么？既说明房企对资金的渴求，更说明从给房地产企业贷款(第一支箭)，到发行债券(第二支箭)，再到股权融资(第三支箭)，要救的绝不仅仅是房地产，而是关系到整个宏观经济大局。

房企定增获批的速度确实是加快了，但发行呢？落地呢？十几亿、几十亿乃至上百亿的真金白银，能不能真正进入房企的账户，就不好说了。

动作最快的招商蛇口，6月16日收到证监会注册批复后，“积极推进本次发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易的实施事宜”。到6月28日，便发布了“关于发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易之标的资产过户完成的公告”，原来由大股东持有的南油集团24%股权，以及招商前海实业2.8866%股权，已过户到上市公司名下。

这真有点让人哭笑不得。招商蛇口增发购买的这两块标的资产，合计为89.27亿元，原是说好以14.83元/股，发行6.02亿股股份取得的，但目前股价才13元多。公司在资产“过户完成”之后不得不说，诸如向大股东增发股份，以及配套募资85亿元等后续事项，均尚未实施。

当然，以高于市场价参与增发的个案也不是没有。不久前，中国移动不正是溢价42.8%(市场价4.65元，增发价6.64元)，包揽了邮储银行450亿元的定增了吗？但那是市场行为吗？再说，招商蛇口的大股东可以溢价增发，参与配套募资的35名合格投资者，会有几个愿意同进退呢？

同样，已经注册生效的保利发展，这次拟定增81914 万股，募资125亿元，以此测算，增发价为15.26元/股，而目前股价才13元多，大股东也只是承诺拿出1-10亿元资金参与增发。大股东可以不怕套，参与增发的投资者愿意吗？

至于刚刚获批的陆家嘴，拟通过发行股份77873万股，发行价8.66元/股，加配套募资66亿元，向大股东购买133亿元资产。相比之下，以该股目前9.87元的股价，8.66元的增发价还是有希望在较短时间内发行成功的。但上市公司购买的实物资产(四块股权)，原账面值为71.53亿元，评估增值至133亿元，增值率高达86.2%。且上市公司购买的上海前滩、洋泾等土地资产，目前尚处于开发前期。 以高价收购来的地产，大股东是大大增值并套现了，日后上市公司的开发前景如何，还真不好说。像陆家嘴这样处在黄金地段的地产公司，前些年盈利都在30-40亿元，2022年突降至10亿元，就已经给市场以警示了。

更不用说如中交地产那样，目前还处在亏损、负债率高达294%的房企，该公司定增能率先获批，不能不说是沾了央企的光。

有观点认为，“房企定增目前在监管层面上都是积极支持的，所以基本都能获批。但发行是非常市场化的，这是要保荐机构满世界去找钱，能不能找到各凭本事。”这话颇有见地。别的不说，尽管对房企融资连发“三箭”，但有关统计显示，今年5月，80家典型房企的融资总量为263.29亿元，环比减少56.4%，同比减少60.4%，为2020年以来单月融资的新低。

房企股权融资能否顺利落地，不仅是对房企以及相关中介机构的考验，从某种意义上说，更是中国经济是否回暖的一个标志。

编辑|龙笑 校检|袁钢

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