乐居财经 李礼8月21日，国金证券发布房地产行业研究报告。

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行业点评

本周 A 股地产、港股地产、物业板块均有所下跌。本周（8.12-8.18）申万 A 股房地产板块涨跌幅为-1.9%，在各板块中位列第 15；WIND 港股房地产板块涨跌幅为-6.2%，在各板块中位列第 19。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-6.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为-6%，沪深 300 指数涨跌幅为-2.6%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300的相对收益分别为-0.4%和-3.8%。

本周土地成交规模环比上升同比下降，土地市场延续低迷趋势。本周（8.12-8.18）全国 300 城宅地成交建面 539万㎡，单周环比+22%，单周同比-23%，平均溢价率 5%。深圳市光明区成交首宗限售价突破 5 万/㎡地块。2023 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 21988 万㎡，累计同比-25%；年初至今，保利发展、华润置地、建发房产、绿城中国、中海地产的权益拿地金额位居行业前五。

本周新房销售同比下降，环比上升，总体成交规模维持 7 月以来的低位。本周（8.12-8.18）35 个城市商品房成交合计 287 万平米，周环比+8%，周同比-22%。其中：一线城市周环比+26%，周同比-20%；二线城市周环比+2%，周同比-17%；三四线城市周环比+10%，周同比-64%。

本周二手房成交同环比均略有上升，总体成交规模维持低位。本周（8.12-8.18）15 个城市二手房成交合计 158万平米，周环比+4%，周同比+1%。其中：一线城市周环比+7%，周同比-10%；二线城市周环比-5%，周同比-2%；三四线城市周环比+155%，周同比+79%（扬州市二手房成交数据出现极大值）。

7 月新房销售持续筑底，支持性政策有望加速落地。8 月 15 日，国家统计局发布 2023 年 1-7 月份全国房地产市场基本情况：经追溯调整后，1-7 月商品房销售额 70450 亿元，同比下降 1.5%；7 月单月商品房销售额 7358 亿元，同比下降19.3%。1-7月商品房销售面积66563万方，同比下降6.5%；7月单月商品房销售面积7048万方，同比下降15.5%。8 月 16 日，国家统计局发布 2023 年 7 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况：从新房价格指数看，7 月全国70 城的新房价格指数环比下跌 0.2%，连续 2 个月下跌，其中一线城市环比继续持平，二线城市环比由持平转为下降0.2%，三线城市环比下降 0.3%，降幅扩大 0.2 个百分点。从城市数量看，7 月有 20 城新房价格环比上涨，较 6 月减少 11 城；有 49 城环比下跌，较 6 月增加 11 城。国金证券认为销售数据的颓势有望促进各地支持性政策的加速落地。

MLF 超预期下调，后续五年期以上 LPR 有望跟降，房贷利率将进一步下降。8 月 15 日，央行开展 2040 亿元逆回购操作和 4010 亿元中期借贷便利（MLF）操作，其中 MLF 下调 15 个基点，MLF 利率降至 2.5%。由于央行最近一次调降 MLF 是在 6 月，仅两个月后 8 月 MLF 利率再次迎来调降，间隔时间之短超出市场预期。根据“LPR=MLF 利率+加点”的传导机制，随着本次 MLF 利率下调，8 月的 LPR 将大概率随之下调，对应的房贷利率亦有望进一步下降，助力降低购房成本，提振购房需求。目前金融端的支持性政策正逐步落地，后续各地有望因城施策加速出台各类需求端支持政策，形成政策组合拳，进一步加快推动销售市场的复苏回升。

投资建议

日前国家统计局公布的 7 月新房销售额、销售面积、价格涨跌情况等数据均表现承压。目前销售市场正持续筑底，金融端下调房贷利率箭在弦上，更多需求端支持性政策有望加速落地。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、华润置地、招商蛇口、越秀地产、绿城中国等。

风险提示

宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约。

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