原创 张岳

房地产，经历了最煎熬的14天。

从7.24-7.31日，住建部、央行、北上广深四大一线城市相继表态，力挺楼市。

(资料图)

到8月9日，经济观察网爆出：一场由高层召集京沪广深主官的会议即将在8月召开，主题关乎房地产相关政策如何调整优化。

但是截至目前，出台关于“降首付、降利率、降税费、认房不认贷”等细则的城市仍集中在二线，一线城市都没有动。

从集体发声到现在已经过去14天，一线城市为何如此谨慎？这释放什么信号？

在这一轮经济下行周期中，大家都有这样的感受：虽然压力很大，但实质性的利好不多。

主要原因是中国经济正处在关键的转型期。虽然下行压力显著，但这一轮的应对之策，跟过去20多年有了很大不同。

过去20多年里，一旦遇到经济低迷，我们的打法是：大力度降准降息，减税降费，发动一轮资本市场的牛市，再搞一轮房地产市场的牛市，辅以大基建，就可以让经济实现V型反转，并顺手拯救全世界。

下图是2001年以来中国广义货币M2的同比增速，它可以理解为印钞速度。可以看出，近年来增速显著放慢了。

如今，中国国情已经发生了很大的变化，无论内部转型还是对外博弈，中国都不能大水漫灌，需要在这一轮经济周期做一个不同往常的选择。

01

中国经济进入4.0时代

最近两年，中国经济发生的最大变化是：人口红利见顶和房地产供求关系的重大变化。

这个变化不仅影响到经济的增长方式，财政的运行方式，还将影响到财富的流向。

回顾中国经济70多年的发展史，大致可以分为四个阶段：

1.0时代（1949-1978）是以工业农业为主的计划时代；

2.0时代（1978-1998）是以“低廉劳动力+代工+出口”的世界工厂时代；

3.0时代（1998-2021）是以“城镇化+房地产+大基建”的房地产时代；

现在进入4.0时代，科技创新、发明专利、民企、外资、上市公司成为最重要的财富生成器。

4.0时代是“印股票的时代”：通过IPO注册制改革，打通直接融资的渠道，把中国财富的“第一印钞机”，从“房地产+城镇化+大基建”逐步转移到“科技创新+实体经济+资本市场”上。

今年以来，全球投资领域出现三件大事。

第一个是以ChatGPT为标志的人工智能迅速风靡全球，促使芯片公司英伟达市值冲破万亿美元，创造了历史。

另外两个分别是“室温超导”技术突破和“能杀死所有实体瘤的抗癌神药”诞生，这两个突破虽有待进一步验证，但均已在全球资本市场掀起了财富风暴，相关企业股票大涨。

这些案例都说明，只有产业技术革命，才能给经济复苏构建一个强有力的底层逻辑。在中国经济4.0时代，科技创新将成为引领新时代发展的第一动力。

02

新周期带来新机遇

在中国经济二次转型背景下，广州琶洲就是转型非常成功的片区。

近几年，广州为调整产业结构，发展新兴业态，珠江新城CBD随城市规划迁移指向两处，一面是金融城，另一面则是琶洲，并演化出“珠江新城+琶洲+金融城”的黄金三角区，造就了广州CBD集群发展时代。

珠江新城定位商务中心，金融城定位金融中心，而琶洲定位数字经济中心，它的发展路径与美国硅谷的产学研生态类似。

过去几年，以移动互联网为代表的新经济在硅谷迅速崛起，大量新生意、新商业模式被开辟出来，美国年轻人通过创新创业获得向上流动的机会。

硅谷也因此获得穿越周期的竞争力，根据《2023硅谷指数》数据，2022年硅谷失业率降至历史最低点1.8%，无论是08年次贷危机还是三年疫情，都没能阻止硅谷房价上涨，目前硅谷已成为全美房价最贵的富人区之一。（数据来源：《2023硅谷指数》）

房屋销售价格中位数，硅谷（绿色）

琶洲复刻了硅谷以“科创企业+一流院校+科研人才”为核心的产学研生态体系，既承担CBD的功能，又定位为人工智能和数字经济试验区。

这里聚集了腾讯、阿里巴巴、唯品会、科大讯飞等人工智能与数字经济领域的龙头企业。2022年以来，琶洲聚焦“算法、算力、算量”人工智能发展三大支柱，启动建设“琶洲算谷”。（信息来源：南方日报）

目前，百度飞桨人工智能产业赋能中心（广州）落地琶洲，建设全国最大飞桨运营中心，以人工智能赋能企业实现产业转型升级。

除了一流企业，琶洲还聚集了一流研究院所和科研人员，其中人工智能与数字经济广东省实验室，是广东省为落实国家创新驱动发展战略所设立的10家省实验室之一。如今已集聚科研人员300余人，其中院士5人，国家杰青、国家优青、海外优青、海外高层次人才等20人。（数据来源：南方日报）

2022年琶洲完成投资260.54亿，营收约4040亿，规模以上互联网和相关服务业营业收入增长48.5%，排名全市第一。（数据来源：羊城晚报）

如果说珠江新城CBD代表的是金融时代的广州，那么琶洲CBD代表的就是人工智能、数字经济时代的广州。

琶洲CBD代表了风口上的广州，代表了广州的未来。

下面这组数据，进一步验证了我们的判断，如下图：

在2023上半年全国商品房成交TOP10项目中，位列第一名的，不是北京、上海、深圳的项目，而是来自广州的琶洲南TOD（琶洲上品），成交额高达113亿元。（数据来源：克而瑞）

值得注意的是，在北上深地价明显高于广州的背景下，广州豪宅项目成为全国销冠是非常罕见的。

这说明高科技企业聚集和产业转型成功的确为琶洲带来片区价值的提升。

03

新趋势正在形成

事实上，琶洲CBD早已成为富豪和聪明资金的狩猎场。

去年4月，琶洲南TOD一期入市，当时项目没有售楼处、没有样板间、没有沙盘，只有PPT，需提前缴纳100万定金锁定房源，仍收获超4000组意向客户。

对比周边二手标杆楼盘，挂牌价基本在16-18万元/㎡之间，而琶洲南TOD一期均价9万-14万/㎡，倒挂约5万/㎡，一期288套房，开盘当天去化9成，142平“小”户型很快被抢光。

今年上半年，琶洲南TOD持续爆发，以113亿成交金额超越地价更高的北京、上海、深圳，夺得全国销冠，市场用真金白银的投票更具说服力。

这也意味着，一个新的资产配置趋势正在形成：投资者在配置一线城市优质不动产的时候，更偏爱与经济转型挂钩的核心区。

而琶洲西区的最后一块住宅用地——琶洲·樾，就是这类稀缺资产。

效果图

琶洲核心区寸土寸金，承载了广州的未来产业，规划的时候又把空间尽量留给了企业总部，所以住宅用地非常稀缺。琶洲·樾是琶洲西区最后一块住宅用地，而它只提供135个住宅单位。

对于买家来说，琶洲·樾的稀缺属性已经令产品超越“房产”本身，与纽约曼哈顿、伦敦金融城、香港中环等世界一线城市CBD的住宅一样，它更像一个类似于毕加索的传世藏品，注定成为塔尖人群优先配置的资产。

效果图

琶洲·樾是琶洲CBD核心地段罕有的纯大户型高端住区，面积段200㎡起步的奢华大平层，入市以来便备受追捧，目前货量已所剩不多。从金融属性来看，琶洲·樾的产品逻辑类似于奢侈品，真正的奢侈品是不会随经济周期更替而衰落的，因为超级富豪的生活完全不受经济周期的影响。

在效率至上的时代，与CBD零距离的琶洲·樾将在新富阶层建立身份认同，就像一张名片或入场券，其带来的圈层属性是一种无法用金钱去衡量的价值。

现如今，琶洲的核心产业——人工智能和数字经济正在进入爆发期，一线城市包括广州正在研究房地产利好政策，当下就是最佳置业窗口期。而琶洲CBD住宅用地十分珍贵，琶洲·樾的产品特性又刚好满足塔尖群体的终极改善需求。

如果你错过了过去十年的珠江新城，不要错过未来十年的琶洲CBD。